En los últimos años, se ha incrementado de forma considerable la demanda por parte de los consumidores de apartamentos o casas como alojamientos turísticos y, en contrapartida, ha aumentado su oferta. Esto se ha visto incrementado además por la crisis del Covid19 siendo una alternativa a los hoteles con una mayor aglomeración de personas y un mayor riesgo de contagio.
Ahora bien, y tratando este asunto desde un punto de vista fiscal, y sobre todo desde la perspectiva de aquel particular que tiene uno o varios apartamentos, y que gestiona él directamente el arrendamiento de los mismos a los inquilinos, dentro de GEFISCAL ETL Global nos siguen llegando el mismo tipo de cuestiones: ¿el arrendamiento está o no sujeto al IVA?, ¿en qué epígrafe me tengo que dar de alta en la AEAT?, ¿En qué lugar de la declaración de la renta debo incluir el rendimiento obtenido?, etc..
Pues bien, para intentar aportar algo de luz a estas cuestiones, debemos comenzar por indicar que un alojamiento turístico se trata de una “cesión inmediata, temporal y limitada del uso de una vivienda amueblada y convenientemente equipada a cambio de un precio”.
Este tipo de servicios se encuentran regulados por la normativa establecida en cada CCAA, por lo tanto, estos arrendamientos no están bajo el paraguas de lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU). En el caso de que no existiera normativa reguladora en una Comunidad Autónoma, se regirá por la normativa de arrendamientos para usos distintos al de vivienda.
Fiscalidad de los alojamientos turísticos en función si incluyen o no el hospedaje
Desde el área Fiscal de GEFISCAL ETL Global, el Director del Área, Miguel Ángel Solís, destaca que el arrendamiento turístico puede ofrecerse con o sin servicios de hospedaje, lo cual cambia sustancialmente la aplicación e interpretación de los distintos tributos:
- Se considera por Servicios de hospedaje los siguientes:
- Limpieza periódica.
- Cambio periódico de ropa de cama y baño.
- Recepción y atención permanente y continuada al cliente.
- En su caso, servicios de alimentación y restauración.
- Lavandería, custodia de maletas, etc.
En base a lo anteriormente indicado, en la tributación de arrendamientos con servicio de hospedaje deben cumplirse con las siguientes obligaciones fiscales:
- Alta censal: Epígrafe I.A.E: 685. “Alojamientos turísticos extrahoteleros”
- IVA: Los ingresos se encuentran sujetos al 10% del IVA, al prestar servicios análogos a la industria hotelera.
- IRPF: Art.27.1y 2 LIRF. Los rendimientos obtenidos tendrán la consideración de actividad económica cuando:
- Se utiliza una persona empleada por cuenta ajena y contrato laboral a jornada completa (art.27.2 LIRF),y/ó
- Se prestan servicios propios de la industria hotelera.
- No se considera Servicios de hospedaje los siguientes:
- Limpieza a la entrada y salida del inquilino.
- Cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida del inquilino.
- Servicio de mantenimiento y técnico para reparaciones del equipamiento de la vivienda.
- Limpieza de las zonas comunes del edificio.
En base a lo anteriormente indicado, la tributación de arrendamientos sin servicio de hospedaje se limita a la mera puesta a disposición de la vivienda al inquilino, debiendo cumplirse con las siguientes obligaciones fiscales:
- Alta censal: Epígrafe I.A.E.: 861.1. “Alquiler de viviendas”
- IVA: Los ingresos se encuentran exentos del IVA en virtud del art. 20.Uno.23ºb) de la Ley del IVA.
- IRPF: Art.21. 1 y 2 LIRPF. Los rendimientos obtenidos tendrán la consideración de capital inmobiliario teniendo en cuenta las siguientes particularidades:
- El rendimiento se determina por la diferencia entre los ingresos y los gastos afectos al arrendamiento.
- No se podrá aplicar la reducción del 60% del rendimiento debido a que no se trata de un arrendamiento de vivienda permanente.
- Los gastos deducibles se prorratearán en función del tiempo que ha estado arrendada la vivienda.
- El tiempo que no haya estado arrendada la vivienda, se informará como “imputación de renta”.
- Puede darse el caso que, tras terminar un periodo de arrendamiento, el propietario decida dejar de arrendarla la vivienda, trasladar su residencia de forma permanente y considerarla como habitual llevando a cabo los trámites oportunos. Evidentemente, tiene unos requisitos, pero cumpliendo los mismos, implicaría no tener que realizar la “imputación de renta” por el periodo que no ha estado arrendada.
Evidentemente siempre existe mucha casuística, la cual requiere un análisis más detallado de cada situación para determinar en qué lugar de la ecuación nos encontramos, por ello, siempre es recomendable acudir a profesionales para evitar sobresaltos con la AEAT.
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Javier Benito Asesor Fiscal |