Incentivos fiscales para el alquiler de viviendas y recargo a inmuebles desocupados

En concreto, esta Ley introduce incentivos fiscales en el IRPF para los arrendamientos de viviendas y la modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados en el IBI. Estas medidas buscan fomentar el alquiler de viviendas y combatir la desocupación permanente de inmuebles, en línea con el objetivo de garantizar el derecho a la vivienda en España.

A continuación, reseñamos las principales novedades.

1. Incentivos fiscales en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. Reducciones del capital inmobiliario (art. 23. 2 LIRPF)

A partir de 1 de enero de 2024, la disposición final segunda de la Ley 12/2023 modifica la Ley del IRPF para recoger una serie de incentivos fiscales aplicables a los contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, al establecer que el rendimiento neto positivo se reducirá en los siguientes porcentajes:

• 90%, cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado (serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana), en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
• 70% cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:
• Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Si existen varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará proporcionalmente sobre la parte del rendimiento neto que corresponda a los mencionados arrendatarios.
• Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
• 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación siempre que ésta hubiera finalizado durante los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
• 50%, en cualquier otro caso (actualmente 60%).

Los requisitos se tienen que cumplir en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento y la reducción será aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

Supuestos en los que son aplicables estas reducciones sobre los rendimientos netos positivos

Para aquéllos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

Supuestos en los que las reducciones no son aplicables

Respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.

Para los contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (medidas de zonas de mercado residencial tensionado).

Régimen transitorio

Se introduce en la LIRPF una disposición transitoria, la trigésima octava, para regular en un 60% la reducción aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023. Así, A los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, les resultará de aplicación la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de la LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021.

2. Modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el IBI (disposición final tercera de la Ley 12/2023)

Actualmente los ayuntamientos pueden exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI a los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados.

A partir de la entrada en vigor de esta Ley 12/2023 (26 de mayo de 2023), se modifica el artículo 74.4 de la Ley de Haciendas Locales para establecer que:

– Tiene la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial

– Los Ayuntamientos pueden establecer el recargo de hasta el 100% de la cuota líquida del Impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a 3 años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación.

– Los Ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de 2 o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

– Se considerarán justificadas las siguientes causas:

• El traslado temporal por razones laborales o de formación.
• El cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social.
• Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada.
• Inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva
• Que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma.
• Que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de 6 meses en esta situación.

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