Principales novedades sobre la nueva Ley de Viviendas

La nueva Ley de Viviendas fue aprobada en el Congreso el 27 de abril de 2023, y en el Senado el 18 de mayo. El 25 de mayo la ley se incluyó en el BOE y ha entrado en vigor al día siguiente de su inclusión en el BOE, es decir, el 26 de mayo de 2023.

Desde su entrada en vigor, los nuevos contratos de arrendamientos celebrados, deberán someterse a esta nueva ley. Así que, cabe preguntarse, ¿cómo nos afectará esta nueva ley de vivienda, según en la posición en las que nos encontremos cada uno de nosotros, es decir, según seamos pequeños propietarios, grandes tenedores, arrendadores, inquilinos, vulnerables, incluso, okupas?

¿Cómo afectan las modificaciones introducidas por esta ley, en cuanto a las prórrogas del contrato, a la forma de pago, a los procedimientos de desahucio, a los topes de precio de los arrendamientos de viviendas, etc.?

Para averiguar todo ello, desglosaremos las claves, o principales novedades de esta nueva ley, las cuales regularán el mercado inmobiliario, siendo estas las siguientes:

1 – Se amplían las zonas tensionadas en el mercado del alquiler

En el Artículo 18 de la ley indican que «Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado, a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda, en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población».

Por tanto, la declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión, al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.

Para ello, para declarar que una zona es tensionada, se  deberá cumplir uno de estos dos requisitos o condiciones:

a.-) Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares.

Para mejor entendimiento, si la renta media en la zona es de 2.000 euros por hogar, la renta de alquiler, más los gastos de suministros,  no podrán superar los 600 euros. Si los superara, sería zona tensionada.

b.-) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Así, si el alquiler medio de una vivienda costaba 1.000 euros en enero de 2020, multiplicado por el IPC hasta enero de 2023 (el 12,9% más tres puntos porcentuales adicionales, el 15,9%), al llegar el precio del alquiler a los 1.600 euros, sería zona tensionada.

O, poniendo un ejemplo de venta, si una vivienda costaba 300.000 €, en Enero de 2020, y hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC (entre enero de 2020 y 2023 esto es, el 12,9% más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros, para ser declarada zona tensionada.

La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas enteras, siempre que cumplan con una de estas dos condiciones.

2 – Se da una nueva definición para «Grandes tenedores».

En el Artículo 3, 2º K) la ley indica que «Gran tenedor es la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

Se hace una distinción entre grandes y pequeños propietarios en las zonas tensionadas, siendo éstos últimos, aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

3 -Se pone límite a la actualización anual del alquiler eliminando el IPC

Tal y como se indica en la Disposición final 6º de la ley publicada en el BOE, la actualización de los precios de los alquileres deja de estar vinculada al IPC y se actualizarán de la siguiente manera:

Durante 2023,  la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2%, y durante 2024,  las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3%. A partir de enero de 2025,  se creará un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres, el cual será más estable e inferior al IPC

Aunque habrá excepciones, tal y como indica la ley, ya que en el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, o del 3% a partir del próximo año.

Para el caso de que sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder el 2% o el 3% indicad, según el año.

4 – Se regula el precio de los alquileres en zonas tensionadas

En la Disposición final primera, parte 3, los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados.

«En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior».

Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas. Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor)

Así, para pequeños propietarios,  el precio del nuevo contrato de alquiler será el mismo del contrato de alquiler anterior sumando la actualización del precio según el índice vigente en ese momento (2% durante 2023 y 3% durante 2024).

De esta manera, si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025) – Así, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.020 euros mensuales.

Para grandes tenedores, mediante la aplicación del índice de contención de precios, el cual todavía está por definir.

Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.

Existen algunas excepciones en las que el precio del nuevo contrato de alquiler podrá subir hasta un 10% más en comparación con el contrato anterior si, por ejemplo, se han hecho obras de rehabilitación, mejora de accesibilidad, etc.

5 – Ahora es el propietario el que ha de pagar los honorarios de la inmobiliaria.

Se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador o propietario.

6 – Se prohíbe aumentar el precio del alquiler con gastos extras.

Es decir, las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelación.

7 – Se prohíbe igualmente un «acuerdo entre las partes» contrarias a la Ley de Vivienda

Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.

8 – Se adoptan y crean  nuevas medidas de protección frente a los desahucios.

La Ley del Derecho a la Vivienda introduce cambios de gran importancia en el procedimiento de desahucios, de ejecución hipotecaria y en la subasta de inmuebles, en situaciones de vulnerabilidad.

Las nuevas medidas de protección son:

• Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
• Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años. La Ley de Vivienda establece como novedad, que antes de finalizar la prórroga, el arrendatario en situación de vulnerabilidad social, podrá solicitar otro aplazamiento extraordinario por un período máximo de un año. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del alquilado de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda. Si la vivienda está en una zona tensionada, el arrendatario podrá -cuando finalice cualquier prórroga- aplazar nuevamente y de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales por un período máximo de tres años. El propietario deberá aceptar obligatoriamente la prórroga sin distinguir si es gran tenedor o no.
• Acceso obligatorio a los  procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
• Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos. Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.

Entiendo que estas medidas, tan solo benefician a los inquilinos, y considero que incluso generan indefensión para los grandes propietarios. Léanse con atención, todas las modificaciones que introduce la Disposición final quinta, a  la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Así, en los desahucios se dará traslado en todo caso a las Administraciones Públicas competentes (sin necesidad de consentimiento de los interesados) de la resolución que fije la fecha del lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda. Además, (e «incomprensiblemente») se impone al demandante la obligación de:

• indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante,
• si el demandante es gran tenedor de vivienda
• y,  acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Pero es más, si se dan estas tres circunstancias, previamente a admitir la demanda, debe haber un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.

9 – Beneficios fiscales para propietarios.

La Disposición final segunda, que regulará los beneficios fiscales a propietarios, entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2024, de acuerdo con lo indicado en el BOE. Esta disposición indica que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler en zonas declaradas tensionadas de la siguiente manera:

.- 50% de bonificación a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.

.- 60% de bonificación cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.

.- Bonificación 70% Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años

Si se destina la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica».

.- Bonificación 90%  si «la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

Así, si un arrendatario (pequeño tenedor) con una vivienda en una zona tensionada, fija un precio de alquiler 800€/mes y aplica una reducción del 5% sobre la renta hasta los 760€/mes, (5%) podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF.

En este caso, se calcula que los rendimientos netos serían de 6.384€, que si actualmente tributan a un 60% (tributarían 3.830€), con la nueva ley de vivienda, esta reducción iría hasta el 90%, por lo que el importe sujeto a tributación sería de 638€.

10 – Recargo del IBI para viviendas vacías

A través de la disposición final tercera se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%. Así, los propietarios de viviendas vacías podrían pagar 1.600 euros más de IBI con la nueva ley de vivienda

11 – Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública

En el Artículo 16 se indica que las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.

12 – Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada

A través de su Artículo 17 indican que con objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada entorno territorial, los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas, que estarán sujetas, con carácter orientativo y sin perjuicio de lo que establezcan al respecto las administraciones competentes.

En definitiva, con el inesperado adelanto de las elecciones para el próximo 23 de julio de 2023, ¿que pasará con esta ley? ¿Se derogará?  ¿Seguirá en vigor? Sea cual sea el resultado de las elecciones, lo que sí se ha de tener en cuenta, (sobre todo los propietarios) es que, no por ello, se suspenderían los efectos de esta norma, y los contratos ya celebrados desde el 26 de mayo de 2023, seguirán en vigor y rigiéndose por la nueva Ley de Vivienda. Piensen pues, los grandes tenedores y pequeños propietarios, ¡¡qué hacer entonces!! ¿Esperar al resultado de las elecciones o no?

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