Las nuevas medidas para paliar las subidas de las hipotecas

En el BOE del 23 de noviembre de 2022 se publica el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, con entrada en vigor al día siguiente al de su publicación.

El presente Real decreto-ley 19/2022, amplía el Código de Buenas Prácticas vigente, para que pueda cubrir a aquellos deudores vulnerables afectados por subidas de tipos de interés que alcancen niveles de esfuerzo hipotecario excesivos, ante cualquier incremento del esfuerzo hipotecario.

Estos deudores, pueden acudir a su entidad, si está adherida al Código, y, si cumplen determinadas condiciones, instar una reestructuración viable de su deuda. De no ser posible, pueden plantear una quita, extinguir su deuda mediante la dación en pago e incluso acceder al alquiler social en la misma vivienda. Así, desde su promulgación en 2012 y hasta el cuarto trimestre de 2021, los sujetos adheridos al código han realizado un total de 62.526 operaciones, de las cuales, 54.190 finalizaron con una reestructuración de la deuda pendiente, 19 con una quita y en 8.317 casos se acordó la dación en pago.

A tal fin, el presente real decreto-ley amplía el Código de Buenas Prácticas vigente, para que pueda cubrir a aquellos deudores vulnerables afectados por subidas de tipos de interés que alcancen niveles de esfuerzo hipotecario excesivos, ante cualquier incremento del esfuerzo hipotecario.

Para poder disfrutar de estas ayudas, las familias deben cumplir con una serie de requisitos:

• a).- Tener una hipoteca contratada sobre su vivienda habitual, cuyo precio al comprarla no superaba los 300.000 euros.
• b).- Cobrar unos ingresos inferiores a los 25.200 euros brutos al año.
• c).- Dedicar más del 50% de los ingresos a pagar las cuotas de su préstamo hipotecario.
• d).- Si la carga hipotecaria ha subido un 50% o más en algún momento de los últimos cuatro años.

Las medidas se complementan con otras modificaciones legales de índole fiscal, para eximir de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo de este Código de Buenas Prácticas, dándoles el mismo tratamiento que las sujetas al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo. Asimismo, se establece un régimen específico para los aranceles de notarios y registradores por la formalización de las operaciones de novación que se regulan en este real decreto-ley.

Las Principales medidas establecidas para los deudores hipotecarios

i.- Deudores más vulnerables

En primer lugar, se refuerza el actual Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios vulnerables, es decir, aquellas familias con rentas inferiores a los 25.200 euros al año y un incremento del esfuerzo del 50 %, con viviendas de hasta 300.000 euros. En concreto, se reduce el tipo de interés aplicable durante los 5 años de carencia en el pago del principal de la hipoteca, pasando del Euribor más 0,25 % al Euribor menos 0,10 %.

Además, se introduce la posibilidad de que las familias soliciten la reestructuración de la deuda en más de una ocasión. Se duplica hasta los 24 meses, el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda habitual, y se amplía de 6 a 12 meses el plazo para solicitar el alquiler social en la propia vivienda a la entidad financiera, por un importe máximo del 3% de su valor, por parte de las personas en situación de vulnerabilidad, que estén sometidas a una situación de desahucio de su vivienda habitual.

Para los hogares vulnerables que no hayan experimentado un aumento del 50 % de la carga hipotecaria, podrán también acogerse en este caso al Código, con una carencia en el pago del principal, de 2 años, un tipo de interés menor durante ese periodo y la posibilidad de alargar el plazo de la hipoteca hasta 7 años.

ii.- Familias con rentas inferiores a 29.400 euros

La protección se extiende a las familias de clase media que se encuentren en riesgo de vulnerabilidad como consecuencia del aumento rápido de la carga hipotecaria: el nuevo Código de Buenas Prácticas será aplicable a los hogares con renta inferior a 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) -unos 29.400 euros anuales– que tengan que hacer frente a una cuota hipotecaria superior al 30 % de su renta y que hayan experimentado un incremento de esta carga hipotecaria de al menos el 20 %.

Para estos casos, las entidades financieras deberán ofrecer la posibilidad de congelar la cuota durante 12 meses, una reducción del tipo de interés aplicable al principal que se aplace y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta 7 años.

iii.- Otras medidas estructurales en el nuevo Código de Buenas Prácticas

En primer lugar, se adoptan medidas en relación con el régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado, que se regula en el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Por un lado, se suspende durante un año (año 2023) el cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo, lo que ha de suponer un incentivo adicional en los meses venideros para los deudores, al valorar el repago anticipado de su deuda o el cambio de su préstamo hipotecario por subrogación de acreedor.

Por otro lado, y a fin de facilitar, con carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo, se reduce de 0,15% a 0,05% la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.

En segundo lugar, se recogen dos medidas dirigidas a mejorar el conocimiento por parte de los deudores hipotecarios en dificultades:

• al establecerse  las distintas herramientas que tiene a su disposición,
• así como, señalar las instituciones públicas a las que puede acudir en busca de asesoramiento o apoyo.

A tal fin, se encomienda al Banco de España la elaboración de una Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago, que se habrá de publicar en la propia web del Banco de España y en las páginas web de las entidades prestamistas de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y se establece un mecanismo para recopilar y poner a disposición del público, la información acerca de los instituciones públicas de apoyo a los deudores hipotecarios en dificultades que existen en las administraciones territoriales.

En tercer lugar, se revisan algunos aspectos del procedimiento de subrogación de acreedor que se rige fundamentalmente por las disposiciones de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. En esta línea, se introducen modificaciones para mejorar la transparencia en cuanto a los gastos para los prestatarios y ajustar su ámbito de aplicación al de las hipotecas concedidas por las entidades autorizadas para la concesión de créditos con garantía inmobiliaria en la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

A mayor abundamiento, debe recordarse que este mecanismo permite fomentar la competencia para que los deudores hipotecarios puedan beneficiarse de las ofertas del mercado que mejor se ajusten a sus necesidades financieras y que pueden hacerlo incluso sin detrimento de la deducción por inversión en vivienda habitual que contempla la disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, para personas que adquirieron su vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de 2013.

Cuáles son los Requisitos de la subrogación.

El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla, por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.

Así, la entidad que esté dispuesta a subrogarse, presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Junto con la oferta vinculante, le entregará un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora. La referida pieza de información deberá observar el régimen de distribución de gastos previsto en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. Una vez entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. En ningún caso tendrá derecho la entidad acreedora a rechazar el pago.

Llevando esta teoría a la práctica,  ¿A  partir de cuándo se notarán las turbulencias en las hipotecas? 

Las hipotecas a tipo variable se suelen revisar una vez al año, en función de cuando se haya firmado el préstamo. Por lo que las hipotecas que van a empezar a ver cómo crece de forma sustancial su cuota, son las que se han revisado a partir de noviembre, cuando se revisaron con el dato de final de octubre, que se cerró al 2,8%. Los clientes más afectados por esta subida de los tipos en el caso de las variables, son aquellos que hayan firmado el préstamo recientemente, porque lógicamente, debido al sistema de amortización, son los que más notan los efectos de la subida.

Expertos señalan que las hipotecas que se revisen ahora lo harán con este 2,8%, sumado al diferencial pactado, mientras que hace más de 12 meses era del -0,477%.

Ese incremento del interés encarecerá notablemente las cuotas de la hipoteca revisada. Por ejemplo, en el caso de que una persona tenga contratado un préstamo medio de 150.000 euros, a 25 años, con un interés de euríbor más 1% que se revisa anualmente, si se actualiza con el valor de octubre, (que era el 2.6%) las cuotas se encarecerán en unos 228 euros al mes. Es decir, que habrá que pagar unos 2.735 euros más durante el próximo año, recuerdan los expertos.

Aunque, en el texto no se detalla, sí existe alguna limitación de la oferta, que debe hacer el banco con el cambio de oferta de tipo variable a fijo. Además, señala el texto, se incluirán medidas para la promoción de la educación financiera y se reforzará el seguimiento de la aplicación de ambos códigos.

Sin embargo, y curiosamente, tanto los Bancos, como el propio Gobierno, han coincidido en que «la situación actual no es igual que la de 2008. La economía, aunque afronta momentos muy inciertos, está en una situación «más robusta» que en el momento de estallido de la burbuja inmobiliaria, con el empleo registrando mejores cifras y la deuda de las familias mucho más contenida».

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