Avales para compra de primera vivienda y fin a prórroga de seis meses en alquileres

El Gobierno ha establecido el marco legal necesario para facultar al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) y al organismo dependiente del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital a fijar las condiciones y crear la línea para facilitar el acceso a la financiación para la compra de la primera vivienda dentro del territorio nacional a colectivos que, siendo solventes, no disponen de ahorro previo. El objetivo es posibilitar la adquisición de unas 50.000 viviendas. Tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley aprobado, se establecerán las condiciones aplicables, los criterios y los requisitos de la línea de avales para la compra de primera vivienda, que deberán ser aprobados en Consejo de Ministros como paso previo a la firma del convenio entre MITMA e ICO, para su plena implementación y gestión. Las entidades financieras que operan en las Líneas de Mediación del ICO se podrán adherir a dicha línea y los potenciales beneficiarios podrán solicitar el aval a través de éstas.

Los avales están dirigidos a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a su cargo sin límite de edad con ingresos individuales de hasta 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM). En el caso de que la vivienda sea adquirida por dos personas, el límite de ingresos se elevará al doble. Es decir, los ingresos de los dos adquirientes no podrán superar en conjunto, la suma del límite establecido para cada uno.

La medida cuenta con factores de mejora en función del número de hijos y de si familia es monoparental. Así, dicho límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM (2.520 euros brutos anuales) por cada menor a cargo y, además, en el caso de familia monoparental el límite se podrá incrementar en un 70% adicional.

El préstamo avalable con la Línea podrá ser de hasta el 100% del menor valor entre el de tasación y el precio de compra de la vivienda. El coste del aval otorgado por MITMA será asumido por la entidad de crédito. En este punto, se abre la puerta a establecer un límite máximo de precio de venta o tasación de la vivienda, que podría fijarse en función del ámbito territorial.

El Ministerio compartirá hasta el 20% del riesgo de la totalidad del principal de cada hipoteca con la entidad de crédito en igualdad de condiciones. Si la vivienda a adquirir dispone de una calificación energética mínima D o superior, MITMA podrá avalar hasta el 25% del principal del préstamo.

El plazo del aval otorgado por MITMA será por un máximo de 10 años con independencia del plazo de amortización del préstamo y de la existencia o no de un periodo de carencia

El periodo para formalizar las hipotecas que se acojan a esta línea de avales finalizará el 31 de diciembre de 2025, con posibilidad de prórroga de dos años en función de la demanda y las circunstancias económicas.

Prórroga de la suspensión de los desahucios

El Gobierno ha extendido hasta final de año la suspensión de los desahucios para reforzar el derecho a la vivienda y proteger a los hogares vulnerables en el marco de la extensión de la vigencia del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. En concreto, el Consejo de Ministros ha aprobado ampliar hasta el 31 de diciembre de 2023 la suspensión de los desahucios y lanzamientos de vivienda habitual para personas y familias vulnerables.

Esta medida tiene un carácter urgente y es necesaria para responder a la situación de los hogares vulnerables en un contexto marcado por las consecuencias derivadas de la invasión de Ucrania. Entre otras cuestiones, esta medida contempla:

• La ampliación hasta el 31 de diciembre de 2023 de las medidas de protección que se aprobaron para aquellos hogares vulnerables que se enfrenten a procedimientos de desahucio de su vivienda habitual, con la acción coordinada de los órganos judiciales y de los servicios sociales competentes, incluidos aquellos hogares afectados por procedimientos de lanzamiento de su vivienda habitual, que no se deriven de contratos de arrendamiento, cuando existan personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo. En este último supuesto, se establece la posibilidad de que el juez, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, tenga la facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación. En estos casos, siempre se tendrán en cuenta los casos que ya se regularon en los que la suspensión nunca podrá dictarse y son:
• 1. Cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario.
• 2. Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
• 3. Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
• 4. Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
• 5. Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.
• 6. Que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020. En caso de que no se ofrezca una solución habitacional en los tres meses siguientes desde la emisión del informe de los servicios sociales, los propietarios del inmueble tendrán derecho a solicitar una compensación siempre que se acredite el perjuicio económico ocasionado.
• Se extiende de nuevo el plazo durante el que los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento, podrán presentar la solicitud de compensación prevista en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes. Dicho plazo era de un mes desde la finalización de la vigencia de las medidas. Así, con la ampliación prevista para estas medidas, el nuevo plazo en el que se podrá presentar dicha solicitud queda fijado hasta el 31 de enero de 2024.

Ley de Vivienda

A la prórroga aprobada en el real decreto-ley, se suman a las medidas de carácter estructural que se están llevando a cabo en este ámbito, encaminadas a hacer efectivo el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna adecuada, como la aprobación y entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda.

En este sentido, cabe destacar que la nueva legislación establece un incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes desde el 1 de enero de 2024 al 31 de diciembre e introduce un mandato al Instituto Nacional de Estadística (INE) para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda para evitar incrementos desproporcionados en la renta. Asimismo, la limitación del 2% de la actualización anual de la renta aprobada a finales de 2022 continúa vigente hasta el 31 de diciembre de este año.

La Ley de Vivienda también recoge mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

En este sentido, se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.

Así, aunque estas medidas ya están en vigor, la medida prorrogada mantiene en suspenso los procedimientos de lanzamientos y desahucios.

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