Problemática del ‘valor de referencia’ en la determinación de la base imponible del ITP y AJD en adquisiciones de inmuebles

En este artículo se analiza la determinación del valor de referencia, las principales implicaciones tributarias de la introducción del valor de referencia, así como de los mecanismos que disponen los contribuyentes para oponerse a su aplicación cuando consideren que dicho valor de referencia no refleje el verdadero valor de mercado del inmueble.

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, introduce una modificación en la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), del Impuesto sobre Sociedades y su extensión como criterio de valoración en el Impuesto sobre Patrimonio.

De esta forma, se sustituye la previa determinación del valor real por el nuevo concepto de valor de referencia del inmueble que se equipara asimismo al valor de mercado. Dicho valor de referencia será determinado por el Catastro inmobiliario conforme a su normativa reguladora, estableciéndose que sus efectos serían a partir de 1 de enero de 2022.

En caso de inexistencia de valor de referencia o cuando no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible de los tributos citados, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado del inmueble.

El cambio normativo mencionado trata de solucionar un periodo prolongado de discrepancia entre los contribuyentes y los órganos de comprobación de los tributos mencionados (ITP y AJD, así como Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), dado que la determinación del valor real ha supuesto una alta conflictividad tributaria. Así, en la mayoría de los casos los Tribunales han corregido los procedimientos de comprobación de valor instados por las Administraciones tributarias.

En particular, el Tribunal Supremo en diversas sentencias (siendo la más relevante para concretar su criterio final, la sentencia 843/2018, de 23 de mayo de 2018) ha señalado que no existe un valor real único, entendiendo que el valor real que determina la base imponible del tributo debe coincidir con el valor de mercado.

Adicionalmente, la jurisprudencia del Alto Tribunal ha venido señalando que el método de comprobación utilizado principalmente por las Administraciones tributarias consistente en la estimación del valor real del inmueble por referencia al valor catastral del mismo, corrigiéndolo mediante la aplicación de determinados índices o coeficientes (establecidos por la propia Administración en resoluciones que no tienen eficacia jurídica obligatoria para los contribuyentes), no resulta un método idóneo para determinar el valor real que establecía la normativa anterior para determinar la base imponible del tributo.

A juicio del Alto Tribunal dicho método adolecía de defectos por su generalidad y falta de concreción específica con el inmueble objeto de valoración. Adicionalmente, la citada doctrina jurisprudencial exigía que en el supuesto de efectuar la comprobación mediante el método de valoración a través de dictámenes de peritos al objeto de determinar el valor real debía efectuarse una actividad comprobadora específica del bien inmueble a través de su comprobación física en el lugar de ubicación del inmueble.

Por tanto, la alta litigiosidad existente en materia de comprobación de valores en el ámbito del ITP y AJD e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en la valoración de bienes inmuebles, así como la dificultad ha sido la razón principal para justificar el cambio normativo consistente en el establecimiento de un valor de referencia previsto en el Real Decreto Legislativo 1/2004, que aprueba el Texto Refundido del Catastro. Dicha norma establece un procedimiento administrativo que permite el general conocimiento de dicho valor de referencia, pudiéndose consultarse con alcance general por los contribuyentes. Dicha consulta se puede efectuar de forma presencial, telefónica o por vía telemática a través de la página web del catastro.

Para el caso en que no se disponga, o no sea posible certificar dicho valor de referencia, se establece la regla alternativa para la determinación de la base imponible indicada anteriormente.

CARACTERÍSTICAS DEL VALOR DE REFERENCIA

El valor de referencia introducido con efectos desde 2022 es determinado por la Dirección General del Catastro. Dicho valor se obtiene como resultado del análisis de los precios de las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público y considerando el resto de los datos relativos a cada inmueble disponibles en el Catastro Inmobiliario.

En principio, el valor de referencia no debe superar el valor de mercado de dicho inmueble. Para ello, el método de aplicación del valor de referencia establece que se aplicará un factor de minoración para su cálculo.

Por otra parte, es preciso señalar que el valor de referencia no afecta al valor catastral de dicho inmueble, que seguirá aplicándose a efectos de los tributos que toman como referencia dicho valor catastral:  Impuesto sobre Bienes Inmuebles o del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

El valor de referencia de cada inmueble se determinará anualmente para todos los inmuebles y municipios. Tal como se ha señalado anteriormente, se utilizará para determinar la base imponible en el ITP y AJD e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, siendo un dato público no protegido que se puede consultar de forma permanente en la sede electrónica del Catastro.

FORMA DE DETERMINAR EL VALOR DE REFERENCIA

El valor de referencia de los inmuebles se calculará anualmente mediante la aplicación de módulos de valor medio en función de los precios de la totalidad de las compraventas de inmuebles realizadas ante Notario o que se inscriban en el Registro de la Propiedad. Dichos módulos se calculan conforme a los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Estos módulos se asignarán a los bienes inmuebles en función de las diversas zonas geográficas que se denominan «ámbitos territoriales homogéneos de valoración», y se corresponden con los precios medios de las compraventas.

En el caso específico de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito geográfico en el que se encuentre, considerando también las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre el inmueble concreto y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo.

En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se determinará partiendo del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

El Catastro publicó en fecha 11 de noviembre de 2021 dos resoluciones relativas a bienes inmuebles urbanos y rústicos, al objeto de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de la aplicación de coeficientes y reglas de cálculo.

Finalmente, es preciso señalar que, en dicho proceso valorativo, y con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinarán mediante Orden Ministerial. Dichos factores de minoración tratan de absorber las fluctuaciones del mercado inmobiliario que puedan producirse en el periodo de aplicación.

Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la sede electrónica del Catastro, pudiéndose consultar los siguientes datos: importes de los módulos, características de los productos inmobiliarios representativos, así como la delimitación de los ámbitos territoriales.

Con carácter previo a su aprobación, las resoluciones del Catastro se someterán al trámite de audiencia colectiva, para su difusión a los interesados y que éstos puedan formular alegaciones, así como presentar cuantas pruebas y documentos que consideren oportunos.

Por último, reseñar que en el supuesto de ausencia del valor de referencia por no haberse podido determinar conforme al procedimiento expuesto, ello no tiene consecuencias jurídicas o fiscales específicas. En tal caso, se prevé que para determinar la base imponible de los impuestos aplicables se aplicarán los criterios alternativos expuestos en el apartado anterior.

IMPUGNACIÓN DEL VALOR DE REFERENCIA

Cuando el titular de un bien inmueble considere que el valor de referencia no refleja adecuadamente el valor de mercado del mismo, dispone de 2 mecanismos para intentar modificar dicho valor de referencia:

1. En primer lugar, utilizando los procedimientos vigentes en la normativa del Catastro, pudiéndose modificar el valor de referencia por dicho organismo tras analizar la reclamación instada por el interesado
2. Cuando el valor de referencia se aplique a efectos de determinar la base imponible de un tributo devengado (ITP y AJD o Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), se ha establecido un procedimiento específico de impugnación que puede utilizar el contribuyente afectado.

En primer lugar, sería preciso solicitar una tasación del inmueble a una sociedad tasadora homologada registrada en el Banco de España. Si el valor de tasación resultante es inferior al de referencia, en tal caso debería impugnarse la autoliquidación efectuada ajustada al valor de referencia aportando la tasación efectuada y solicitando la devolución del ingreso indebido.

En la tramitación del procedimiento indicado, la Administración Tributaria debe solicitar un informe preceptivo y vinculante a la Dirección General del Catastro, remitiendo la tasación aportada por el contribuyente.

Dicha solicitud es tramitada por la Dirección General del Catastro que, en el caso de resolverse favorablemente, rectificará el valor de referencia ajustándolo al valor de mercado que se acredite.

Una vez recibida dicha corrección del valor de referencia, la Administración tributaria debe proceder a estimar la solicitud de rectificación de la autoliquidación y efectuar la devolución de los importes indebidamente ingresados por el contribuyente.

Por tanto, a diferencia del procedimiento de comprobación de valores existente con anterioridad, con el nuevo sistema el contribuyente deberá autoliquidar aplicando el valor de referencia y, posteriormente, impugnar dicha liquidación a través del procedimiento descrito.

El nuevo valor de referencia aplicable a partir de 2022 tiene como objetivo reducir la litigiosidad existente para determinar la base imponible en adquisiciones de bienes inmuebles.

El contribuyente podrá impugnar dicho valor de referencia cuando considere que es superior al valor de mercado y existan elementos que permitan instar su rectificación. Para ello, con carácter general deberá impugnar la liquidación efectuada una vez satisfecho previamente el impuesto basado en el valor de referencia.

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