Un rayo de luz en el concepto de gran tenedor de viviendas

La entrada en vigor el pasado 27 de junio del artículo 5 del Decret llei 5/2025, de 25 de marzo, [cuándo 27 de marzo /27 de junio] por el que se adoptan medidas urgentes en medida fiscal, de gasto de personal y otras medidas administrativas, en adelante Decret llei 5/2025, ha generado importantes dudas de interpretación y alcance en relación a lo que debería entenderse como “gran tenedor” por las importantes consecuencias fiscales para los contribuyentes que se derivarían de quedar incluidos en dicho concepto.

Así, la letra a) del artículo 641-1.5 del Libro Sexto del Codi Tributari de Catalunya (que define el concepto de gran tenedor), dispone que:

“La transmisión de viviendas tributa al 20% cuando el adquirente sea una persona física o jurídica que tenga la consideración de gran tenedor.

(…)

1. Se considera gran tenedor la persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial situados en Catalunya. También tiene esta consideración la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat de Catalunya. En el cómputo no se incluyen ni los garajes ni los trasteros”.

Como consecuencia de la incertidumbre que la generalidad de la definición y la multiplicidad de supuestos concretos ha generado, la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya (En adelante DGT&J) ha emitido en fecha 27 de junio de 2025 una importante Resolución (Resolució 3/2025) en la que ha procedido a clarificar el alcance del concepto de gran tenedor, con el objeto de establecer una interpretación de la normativa que garantice una aplicación homogénea del tipo de gravamen que, recordemos, es del 20 por 100 en la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP&AJD).

En ese sentido, la DG&J ha procedido a aclarar determinadas cuestiones que de forma reiterada se han planteado de forma reciente y que podríamos sistematizar del siguiente modo:

¿Quién es propietario?

Sólo se puede considerar a una persona física o jurídica propietaria a los efectos de este gravamen si ostenta la plena o la nuda propiedad sobre una vivienda, pero no el usufructo o un derecho real de habitación.

¿Qué sucede si tengo varios inmuebles, pero no al 100% de propiedad?

Si se tienen varios inmuebles en copropiedad con otras personas físicas o jurídicas, se computará, sobre la superficie construida de uso residencial de todos ellos, la resultante de su porcentaje de participación concreto en dichos inmuebles. Si la suma de dichas superficies (según su porcentaje de propiedad), supera los 1.500 m2, será considerado como gran tenedor. En cualquier otro caso, no.

Ello aplica con independencia del número de inmuebles del que se pueda ser copropietario, puesto que el gravamen se aplica tanto por el número de inmuebles que se posean (10 con carácter general, 5 en zonas tensionadas), como por la superficie de los mismos (1.500 m2), con independencia de su número.

Lo mismo sucede en los supuestos en los que se sea propietario integro (100% de la plena propiedad) de uno o más inmuebles y copropietario (menos del 100% de la plena propiedad) de otros inmuebles. Con independencia del número de viviendas, si las superficies atribuidas al propietario suman más de 1.500 m2, será considerado gran tenedor.

¿Computa mi vivienda habitual?

Otro de los puntos que se ha clarificado es el relativo a la vivienda habitual, en el sentido de determinar que queda excluido del cómputo de viviendas (y de superficie) la correspondiente a la vivienda habitual de las personas físicas.

Sin duda, esta resolución aporta un esperado rayo de luz a las numerosas dudas que la aplicación de este tributo había generado.

Sin embargo, y aunque esta Resolución solventa una parte importante de las dudas que esta situación ha generado a nivel tributario, entendemos que la misma no evita al menos por ahora el concepto de gran tenedor que mantiene todavía a dia de hoy la Agència de l’Habitatge de Catalunya y que sigue considerando como gran tenedor al titular de 5 o 10 inmuebles residenciales (en función de si es zona de mercado residencial tensionado o no) o de una superficie total superior a 1.500 m2, independientemente de la cuota de participación sobre la vivienda que esté situada en un municipio declarado como mercado residencial tensionado.

Todo ello a efectos de cumplir con los requisitos que a nivel administrativo se exigen y que afectan sobre todo a la existencia de un derecho de tanteo y retracto en favor de la administración pública.

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